Quando um construtor é levado a estimar a área de trabalho em vez de apurar com precisão ou receber um projeto, há uma tendência natural de estimar números redondos e inchados por um coeficiente de segurança que o permita cobrir possíveis variações durante a execução da obra. Para defender o seu condomínio de valores inchados, a solução é realizar uma inspeção criteriosa do objeto da obra. Seguindo o tema dos artigos anteriores, os valores aproximados aos reais para as inspeções, tanto no Condomínio A quanto no Condomínio B, eram de 5 mil reais.   No condomínio A, a inspeção apurou 6,25% de área de substituição de granitos, com valor de obra de R$ 32 mil. Feita uma simulação em que a área de granitos a ser substituída era estimada em 10% da área total, o valor da obra subiu para 42 mil reais. Observa-se que, mesmo acrescentando o valor da inspeção, a opção pela inspeção é a mais econômica. Vide tabela abaixo com os valores.

 No condomínio B, a proposta inicial tinha preço aproximado de 92 mil reais para 40% de área estimada de tratamento. Em função da solicitação da síndica, foram simulados os valores de obra referentes a 30%, 20% e 10% de área de tratamento. Vide tabela abaixo com os valores e variações.  

 Muitas vezes já fui questionado sobre a variação de valores de propostas. No exemplo do condomínio A, a área de tratamento real era de 6,25% e foi simulada em 10%, ou seja, aproximadamente 60% maior. Porém, a diferença entre as propostas sobre estimativa e sobre quantidade real, só aumentou 31,5%. No exemplo do condomínio B, entre as estimativas A e B, há redução de 25%, mas a redução de valor entre elas foi somente de 20%. Entre as estimativas A e C, e as estimativas A e D segue-se o mesmo fenômeno, conforme observa-se na tabela acima. A conclusão é que a redução de valor não é linear em relação à redução de escopo.   Um fator nesta equação são materiais e equipamentos de obra. Os materiais de obra são acondicionados em embalagens que, em muitos casos, excede a necessidade da obra e não podem ou não valem à pena ser adquiridos em embalagens fracionadas ou menores. Alguns exemplos: Argamassas especiais, em sacos de 20 ou 25kg; Tubos de cobre para instalações de água quente em varas de 2,5m; etc. Também há o índice de perdas do material aplicado. Por exemplo: Ao executar um chapisco e emboço em uma alvenaria, essa atividade pode gerar perda de 30 a 50% de argamassa, dependendo das condições e do cuidado com a aplicação. Mantas de impermeabilização também são clássicos nas perdas, chegando até a 15% em casos de áreas muito recortadas a cobrir. Já no caso dos equipamentos, a questão reside nos períodos de aluguel dos mesmos. Alguns exemplos: Aluguel de andaimes tipo plataforma suspensa de cabo passante paga-se pelo mês, mesmo que você utilize apenas uma semana; Martelete rompedor paga-se preços escalonados para um dia, uma semana, uma quinzena ou um mês, sendo que um mês de aluguel representa, em média, 5 vezes o valor da diária; etc.  

Outro fator nesta equação é a composição de serviços do escopo (projeto) e o planejamento da obra. Imagine que o objeto da obra seja a recuperação de uma fachada revestida de pastilhas de cores mistas. As pastilhas novas sempre apresentam diferenças de tons em relação às antigas. É comum nestes casos que a fachada receba pintura tipo epóxi que uniformiza a cor. Assim, há uma parte do escopo que é fixa e não varia (pintura da fachada) e outra que é variável (substituição das pastilhas). Mesmo que a metragem de substituição de pastilhas caia drasticamente após a realização de uma inspeção, ainda há a pintura, que não sofre alterações. Desta forma, o valor final do serviço não cairá na mesma proporção da substituição de pastilhas. Já o planejamento da obra atua buscando a melhor relação de custo-benefício para o cliente. Obras planejadas sobre estimativas e não sobre quantidades reais perdem muito na aquisição dos insumos e no aluguel de equipamentos. No exemplo do condomínio B, o prazo da obra para as estimativas A, B, C e D foi de 75, 55, 40 e 20 dias respectivamente. Observe que as estimativas B e C teriam que pagar 2 meses de aluguel de andaimes, ou seja, mesmo reduzindo o escopo em 33%, não há redução do aluguel do andaime. Se compararmos as propostas A e D, teremos uma redução de escopo de 75%, mas a redução no custo do andaime será de apenas 66%.  

Em suma, se o seu condomínio vai passar por uma série de obras de alto valor, seja por necessidade de reparos, seja para gerar valorização, é importante ter o assessoramento de um profissional especializado e experiente para analisar todos os elementos citados neste artigo e interagir com as empresas proponentes, pois as oportunidades de economia são muitas, mas as pegadinhas também.

Agora vou dar dois exemplos de como a inspeção predial é um grande investimento para o condomínio. Tive a oportunidade de realizar inspeção em um prédio na Tijuca (vamos chamar de condomínio A), cujo síndico demandou uma análise de estabilidade das peças de granito das fachadas, pois uma havia se soltado e, por sorte, caiu na rua sem causar maiores danos. As fachadas de frente e de fundos têm, juntas, aproximadamente 80m² de granito dividido em peças de tamanhos variados. Foram feitos testes de percussão e de arrancamento em todas as peças de granito com um alpinista industrial. Na inspeção, foram marcadas com tinta e fotografadas as peças com problemas de fixação. Concluiu-se que era necessária a substituição de aproximadamente 5m² de granito (6,25% do total). Além das peças visualmente identificadas nas fachadas e, após a entrega de um relatório de inspeção indicando o melhor tratamento para o caso, minha empresa também emitiu uma proposta para a realização do tratamento.  

Em outro condomínio, no Jardim Botânico (vamos chamar de condomínio B), fui chamado, em parceria com uma empresa de Engenharia, a dar proposta para recuperação de elementos de concreto de uma fachada, como caixas de ar condicionado e quebra-sóis das janelas de área de serviço dos apartamentos. Foram fornecidas as medidas das peças, mas não havia nenhum relatório identificando onde estavam as peças problemáticas e nem qual a metragem total de tratamento. Sugeri à síndica que fizesse uma inspeção prévia para identificar os pontos e quantificar a área de tratamento para que ela não tivesse incerteza na hora da contratação. Cheguei a emitir uma proposta específica para isso, mas minha ideia não foi bem recebida. O prédio tem 10 andares e, na impossibilidade de inspecionar a fachada, levei uma câmera com zoom poderoso a fim de captar imagens dos andares mais altos, porém, só pude fazer imagens pela parte de baixo das peças. Após analisar todas as fotos (por volta de 300) e fazer todas as estimativas possíveis, cheguei a uma área de tratamento equivalente a 40% do total da amostragem. Quando a síndica recebeu a proposta, criticou o valor e afirmou que o outro orçamento que tinha recebido era 1/3 do valor do meu. Mas não disse que área de tratamento estava sendo ofertada pelo outro proponente, pois, segundo a gestora, “não seria ético fornecer dados da proposta do concorrente”.

Resumindo: no condomínio A, feita a inspeção, havia uma determinação documental de quantas e quais peças de granito precisavam ser substituídas. A cotação de preços foi feita em cima de números concretos, garantidos pela empresa que realizou a inspeção, o que levou a uma diferença de menos de 1% entre os preços das 2 melhores propostas. No condomínio B, a incerteza quanto à área de tratamento levou a uma diferença de valor entre as duas únicas propostas obtidas ao absurdo de quase 60%, sendo que não há nenhuma garantia de que uma seja certa e outra errada. Podemos concluir novamente que a inspeção predial não é um custo e sim um investimento. Veja a seguir os seis erros que comprometem o processo de cotação de uma obra condominial: